一、印尼房地產市場概況
據印尼不動產協會（REI）統計，2006年印尼各檔次的房屋銷售量超過16萬套，由於大雅加達地區（包括雅加達、茂物、當格朗和波戛西）集中了新開發住宅總量的65%，REI每年統計和預測也以該地區為基礎。從交易量看，大雅加達地區2004年住宅銷售75,574套；2005年為82,821套，增長9.6%；2006年達到104,476套，增長26.1%。從交易額看，2005年為10.8億美元，比2004年的7.4億美元增長46.1%；2006年達到13億美元，增長18.9%。受印尼政局穩定、宏觀經濟向好和消費者購買力提高等利好因素影響，預計2007年印尼住宅市場仍將保持10%以上的增長。
2002年至2006年，印尼房地產市場發展呈現三個特點。首先，銀行貸款利率的連續下降促進了房地產市場的繁榮。房地產是資本密集型產業，需要大量資金，印尼銀行貸款利率由2002年初的38%下降到2006年的16%左右，使房地產企業能以更低的成本獲取所需資金。據印尼央行統計，2006年房地產銀行貸款達10億美元，比去年增長85%；貸款利率降低刺激消費者申請購房貸款，造成房地產市場供需兩旺，據中亞銀行（BCA）預測，2007年印尼銀行購房貸款將增長30%。
其次，印尼政府採取多種措施促進購房消費。政府在不斷下調基準利率的同時，還採取多種措施刺激購房消費，通過勞工福利保障公司向消費者提供2%的房貸利息津貼，減輕消費者的住房貸款利息負擔；政府與私企合作在未來5年計畫興建1,000棟簡易樓房，並免收占樓房價格10%的稅賦，使低收入者也能買得起房；印尼政府還在積極通過修改法令為外國人在印尼購房提供便利。
第三，印尼政府積極進行基礎設施建設，提高了土地價格，刺激了消費。2007年印尼政府擬提供5.5億美元的預算資金用於地方公路、水利和衛生設施建設；交通部擬投資14.4億美元用於雅加達等7省市鐵路建設；Mandiri銀行等三家銀行出資8億美元修建119公里 高速公路；印尼國家電力公司正在實施1,000萬千瓦電站項目。鐵路、公路和電站等大量基礎設計的建設，在帶動經濟發展的同時，也將使相鄰或沿線住宅價格上漲，消費需求旺盛。
（二）印尼房地產企業
印尼共有房地產企業1,358家，706家在爪哇島，其中雅加達320家。這些房地產企業規模大小不一，規模大的有上億美元資產，而小的則僅有幾百萬美元。Duta Pentiwi、Sioanmas Group、Sunten Aqung、Ponomorg Antha、Graha Urutra等十家最大的企業控制了目前可用建築土地的80%。據報導目前已經有中國的民營企業直接進入印尼房地產市場。
由於印尼住宅需求多樣化，不同的房地產企業專注於不同的細分市場，如有的企業專門開發高檔公寓，有的開發高檔別墅，有的開發中低檔住宅等，加之印尼市場需求很大，現在印尼房地產企業競爭並不十分激烈，相反還有一種相互協作的關係，不同的房地產公司可以進行區域的綜合開發。
印尼房地產開發的兩個關鍵因素資金和土地在金融危機後發生了很大變化。由於金融危機時，大量銀行資金在房地產泡沫破裂後損失慘重，使得銀行現在嚴格控制對開發商的貸款，目前房地產開發中開發商自籌資金和銀行貸款的比例由金融危機前的30：70變為70：30，而開發商自等資金主要來源於消費者的預付款和其他社會閒置資金。目前，印尼開發商正在開發的土地大部分來自開發商在金融危機前儲備的空地。印尼房地產主要的交易方式為購房貸款。
二、印尼住宅市場的法律法規
（一）市場准入。根據印尼《2000年關於禁止和開放投資目錄的總統令》及其修正案，印尼允許外資進入房地產行業，可以獨資或合資成立外商投資企業，外資比例不低於5%。外商投資企業享有自主經營權，有權任免投資企業的工作人員。對印尼國民不勝任的崗位，可以自備或聘用外國管理人員和技術人員，但需要繳納一定的費用；享有專案用地建築權、開發權和使用權；可以把所得稅減免、外國管理人員和技術人員的薪金、固定資產折舊費和國有化補償費按現行匯率兌換成投入時的原貨幣匯到境外；確因國家利益需要，當國家對企業實行國有化或限制其自主經營權時，外商直接投資企業有權要求予以補償。
（二）房地產行業法律。關於房地產的全國性行業法律主要有1992年第4號法令和第24號法令、1996年第4號法令、1997年第21號法令、1999年第18號法令。其中1992年第4號法令是最基礎的法令，它結房地產法的原則與目標、住宅、安置和法律責任等作了明確規定。自2001年印尼實施地方自治以來，印尼各地方擁有了自行制定相應房地產政策的權力，因此，印尼不同地區則有不同的具體規定。
（三）土地制度。印尼實行土地私有，外國人或外國公司在印尼都不能擁有土地，但外商直接投資企業可以擁有以下三種受限制的權利：建築權，允許在土地上建築並擁有該建築物30年，並可再延期20年；使用權，允許為特定目的使用土地25年，可以再延期20年；開發權，允許為多種目的開發土地，如農業、漁業和畜牧業等，使用期35年，可再延長25年。
（四）稅收。印尼對房地產企業徵收的稅收主要有企業所得稅10%和房產稅0.5%。其中印尼房產稅的稅基是土地和建築物的資本市場價值，主要稅種有不動產稅、印花稅、價值附加稅。根據印尼1967年外資法修正案的規定，作為外商直接投資企業還享有其他稅收優惠，如免除發行資的印花稅；進口所需機器設備等固定資產時免征銷售稅，減免關稅；有條件地減免企業所得稅。
（五）規劃與環保要求。印尼設有專門的規劃部門對土地用途進行規劃，在進行房地產開發前必須到相關部門瞭解規劃情況並在專案實施前獲取規劃許可。如把已規劃好的土地改變用途，須到規劃部門申請變更土地用途的規劃。土地用途與規劃不符則不能開發。
項目開發前，還要對項目環保進行評估，對項目可能給環境品質造成的重大影響進行調查、預測、評定。同時，必須獲得由依法享有職權的有關政府人員簽發的許可證之後方可實施專案開發。環境影響評價和許可證的申領，均應事先辦好。
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